Zvyšování nájemného z nájmu bytu je v Německu přísně regulováno s cílem chránit nájemce před nepřiměřeným růstem nákladů na bydlení. Zároveň však zákon poskytuje pronajímatelům možnost přizpůsobit nájemné tržním podmínkám. Pojďme se podívat na klíčové aspekty tohoto procesu.
Základní pravidla pro zvyšování nájemného
Německý občanský zákoník (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) stanoví několik zásadních pravidel pro zvyšování nájemného:
1. Nájemné lze zvýšit nejdříve 12 měsíců po posledním zvýšení nebo od začátku nájmu[1].
2. Zvýšení nesmí překročit místně obvyklé srovnatelné nájemné (ortsübliche Vergleichsmiete)[2].
3. V průběhu 3 let nesmí nájemné vzrůst o více než 20 % (v některých oblastech s napjatou situací na trhu s bydlením jen o 15 %)[3].
Mietspiegel jako klíčový nástroj
Při určování místně obvyklého nájemného hraje zásadní roli tzv. Mietspiegel (přehled nájemného). Jedná se o dokument vypracovaný místními úřady, který poskytuje přehled o průměrných cenách nájmů v dané lokalitě[4]. Existují dva typy:
– Jednoduchý Mietspiegel
– Kvalifikovaný Mietspiegel (vytvořený podle vědeckých zásad)
Kvalifikovaný Mietspiegel má větší váhu při případných sporech[5].
Postup při zvyšování nájemného
1. Pronajímatel musí písemně oznámit záměr zvýšit nájemné.
2. Oznámení musí obsahovat odůvodnění, zpravidla s odkazem na Mietspiegel.
3. Nájemce má 2 měsíce na zvážení návrhu[6].
Když nájemce nesouhlasí
Pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, má pronajímatel dvě možnosti:
1. Akceptovat stávající nájemné.
2. Podat žalobu na určení nové výše nájemného u příslušného soudu[7].
Nájemce může také sám iniciovat soudní řízení, pokud se domnívá, že požadované zvýšení je nepřiměřené.
Časová omezení a výjimky
Existují situace, kdy jsou možnosti zvyšování nájemného dále omezeny:
– U smluv s indexovaným nájemným (Indexmiete) se nájemné mění podle indexu spotřebitelských cen.
– U smluv se stupňovitým nájemným (Staffelmiete) jsou zvýšení předem dohodnuta.
Závěr
Německý systém regulace nájemného se snaží vyvážit zájmy pronajímatelů a nájemců. Klíčovou roli hraje transparentnost a předvídatelnost, kterou zajišťuje především institut Mietspiegelu tam, kde je dostupný. V opačném případě je relevantní znalecké určení hodnoty.
Jako advokát zabývající se mimo jiné německým nájemním právem jsem připraven poskytnout podrobné právní poradenství v této oblasti. Ať už jste pronajímatel nebo nájemce, komplexní znalost německého nájemního práva je klíčová pro ochranu vašich zájmů.
[1] § 558 odst. 1 BGB
[2] § 558 odst. 1 BGB
[3] § 558 odst. 3 BGB
[4] § 558c BGB
[5] § 558d BGB
[6] § 558b odst. 2 BGB
[7] § 558b odst. 3 BGB
§ 113 ZPO (Zivilprozessordnung)
§ 557b BGB
§ 557a BGB